雅居乐豪赌海南失败,资金基本盘岌岌可危

雅居乐豪赌海南却等来了史上最严限购令。

花朵财经原创

成也萧何，败也萧何。

对雅居乐而言，豪赌海南，是它一战成名的关键。

年，海南房地产市场火热之时，雅居乐全年销售.06亿元，其中仅海南清水湾项目就贡献了.9亿元的销售业绩，占全年销售额的五分之一。

那年花开，若问谁是中国楼市最暴利的楼盘？

雅居乐海南清水湾项目，绝对能够荣登榜单。不到元的地价，5.8万元的售价，以及高达58%的毛利率，无不令同行房企们震惊不已。

不过，在这个瞬息万变的社会，并不会有永远致胜的商业法则。

海南市场大败退

从年海南宣布限购令起，重仓海南的雅居乐，危机开始频频降临。

这一年，雅居乐会下“金蛋”的海南项目，销售额贡献直线下降，全年整个海南市场的预售金额仅约亿元。

在暴利的海南市场暗退后，年雅居乐整体毛利率下降了13.4个百分点至30.48%，年毛利率再度下滑至30%。

值得注意的是，在最严限购令降临前，雅居乐选择了高度重仓海南。年，雅居乐分别在陵水、金沙湾、琼海山钦湾、临高南宝镇，又拿下了大量的土地。

此外，雅居乐还以9亿美元的价格从摩根士丹利手中回购了海南清水湾项目的权益，至此雅居乐在清水湾一个项目上的土地储备就高达万平方米，超过集团总土地储备的七分之一。

然而万万没想到的是，豪赌之下，雅居乐等来的不是上帝赐福与你，反而是海南的最严限购令。

那一年，在雅居乐的财报中，海南及云南两地加总对公司的业绩贡献才不过19.2%，这仅相当于年清水湾一个项目的贡献占比。到了年，海南省的贡献占比更又一次下降到了12.7%。

很显然，地是疯狂去拿了，但却怎么也带不起海南的贡献占比，在付出与收入严重不成正比间，年这一年，担任雅居乐海南区域总裁的简毓萍，也终于迎来了属于她的人生污点，年末被公司所辞退。

然而，这仅是敲响雅居乐危机暗潮汹涌的警钟而已。

资金链紧绷问题凸出

雅居乐真正的难言之隐在于，集巨资拿地后，不仅房子卖不动了，而且公司资金链还陷入了紧绷的状态。

近段时间，雅居乐对资金的渴求度，可谓达到了史无前例的高度。

年12月24日，雅居乐发布公告称，平安将入股雅居乐位于海南、中山、扬州、清远、天津、郑州、惠州等地的7个住宅和产业小镇项目，在年关结束前换来了超70亿人民币资金。

紧跟着在年5月11日、5月28日、6月1日，雅居乐及旗下子公司又先后发声称，拟发行3亿美元优先票据、拟配售32亿港元、以及获授予包括两笔金额为52.53亿港元及0.亿美元（附带12亿美元的增额权）的定期贷款信贷。

从筹资的紧密维度来看，雅居乐毫不掩对资金的渴望。而其背后犹存的事实，自然也是难掩雅居乐缺钱的残酷现实。

年，雅居乐扣除预售款外的资产负债率为71.9%，净负债率为61%，现金短债比为1.3，踩中一道红线归为“黄档”。同期，雅居乐资产总额为.65亿元，总负债为.95亿元。

此外，在房地产领域，雅居乐一直都有“永续债之王”的称谓。年，雅居乐的永续债达到.37亿元的高位，如果计入永续债影响，雅居乐的真实净负债率或将达到%，可以说公司债务压力实际要远大于同行房企。

但不得不说，纵使永续债可以一时掩盖真实负债率，然其要付出更高额的利息。年，雅居乐借款成本为73.36亿元，同比上升了3.6%，融资成本为6.56%，远超同类企业平均融资成本（约5%）。

年财报显示，雅居乐有息负债余额为.13亿元。其中，未来1-2年内需偿付的有息负债余额高达.98亿元，而同期公司现金及现金等价物仅.26亿元，其中另有89.39亿元属于受限制存款及现金。

也就是说，雅居乐短期资金缺口压力十分巨大，现有资金并不足以覆盖高企的债务。说白了，雅居乐也许得不断借新还旧，否则资金或将面临断裂风险。

房屋去化缓慢

调零之后，彼时的雅居乐，还面临着较大的库存压力。

事实上，在海南清水湾项目一度成雅居乐的摇钱树后，雅居乐一直都在梦想着复制出无数个清水湾项目。

其中最直观的体现是，雅居乐在海南其他地方表现出的疯狂拿地。到年年中，雅居乐总裁陈卓林甚至还透露出了：“雅居乐在海南有0亿的货值，足够5、6年的开发。”

可惜，千亿货值，终究只是地，而并不是钱。

据了解，受限售令的影响，雅居乐海南清水湾项目去化颇为缓慢。时至今日，清水湾项目依旧占雅居乐所有项目建筑总面积约10%。

知乎上，还有网友爆料，雅居乐清水湾项目营销口碑太臭，事情多且不诚信，行内人都不推雅居乐的盘。

从全国地产行业范围来看，雅居乐在行内的掉队亦十分显然。

根据《中国房地产开发企业综合实力TOP测评研究报告》显示，雅居乐位列第29名，相较年的第23名下降了6位，相较年的第18名下降名次更高达11位。

在行内掉队的背景下，全国各地还充斥着雅居乐房屋质量差劲的信息。

微博上，有网友称，都说雅居乐精装房质量是数一数二的，但是门的质量特别特别差，就像最便宜的夹板门那样；墙壁涂了油漆，很多地方颜色也不均匀；生活阳台积水也要重新搞；花洒同时也是超级简陋那种；反正好多好多问题，配的所有东西没一个是质量稍微好点的！

海南市场暴利已逝，房屋质量又不行，不难看出，雅居乐正面临着一道道巨大的难题。

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